万科|13年来首次！“房地产大王”万科出现净利下滑( 二 ) 房地产|13年来首次！“房地产

那么万科的毛利率什么时候能够企稳？万科CFO韩慧华表示，万科中报的扣税后整体毛利率是18%，开发业务扣税后大概是19.6%，如果还原到同口径的税前的毛利率是24.9% 。“过去这几年，特别是2017年以来，地售比一直是在上升的，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势，从销售端逐渐地体现在结算端。所以，可以看到从一季度、中期，乃至全年可能都是这样一个逻辑。对我们自身而言，未来两年还是有一定的毛利率压力。当然我们希望通过自己的努力，尽可能地去减少对业绩的影响。”她说。
至于会不会采用利息资本化来提高利润，她给出了否定的答案：“我们在财务上一直是坚持非常审慎的原则，未来我们仍会严格地按照这一政策执行，继续坚持审慎的财务策略。”
祝九胜说：“短期来看，我们很难预测准，整个行业的毛利的下降是有目共睹的，我们全年的压力还在。至于（利润率）降到什么时候、什么时候可以回升，我认为从更长远的角度，行业一定要回到平均的回报水平。当然行业的平均回报水平不等于企业的回报水平，可以推断的是，谁的精细化管理做得好，谁的产品好、服务好，谁就更能够赢得客户、赢得投资人的青睐，他的回报水平就会高一点。”
其实回顾国家推出的这一系列房地产政策，都是三孩政策的配套措施，从住房端缓解生孩子的经济压力。虎嗅在7月26日《推倒压在生孩子头上的两座大山》一文中就提出：“目前来看，房地产行业和校外培训行业成为当下阻挡我国实施一对夫妻可以生育三个子女政策的两座大山，现在到了必须推开的时候了。”
正好有媒体问祝九胜怎么看“房子是压在三孩政策的一座大山”，结果他又开始了“检讨”：“作为住房的从业者，我们所做的贡献还不够，还是有点惭愧。早在20多年前，万科就提出我们的使命是让新进入城市的年轻人获得有尊严感的居住条件，这也是我们做业务的初心之一。但从现状来看，我们目前做的贡献是不够的，解题也不是特别有力。”
不过祝九胜话锋调转：“我们所作的贡献中，唯一值得一提的是长租公寓业务。我们从2008年开始探索长租公寓业务，2014年开始大规模布局，到今天14.8万间房间，服务了超50万的客户，我们就是希望提供高性价比、有尊严感的出租公寓。这中间有6.5万间是万村业务，其中有6万间在深圳，加上管理费，均价是1260块钱，在深圳属于性价比不错的。我们的城市泊寓均价也不高，均价含管理费是1991元。”

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截图：万科财报
他接着说：“在这方面，我们觉得挺安慰，我们认为这是响应了租购并举，提供了居住解决方案。但股东就不满意了，因为我们这项业务现在不赚钱，但投入了相当的时间、精力和资本，客观来说也影响了我们开发集售业务的销售增长。在推进泊寓业务和其他相关经营业务过程中，我们越来越发现这些业务的民生属性非常强，是为产业、为实体服务。虽然没赚到钱，但解决了社会真实的需求和痛点，对我们而言仍是一件有价值的事情。”
不得不说，万科培养的高管都有一个能自圆其说的三寸不烂之舌。
借用祝九胜的话提醒万科：“口头回答问题都非常容易，也容易自圆其说，其实对业绩问题，最好的回答就是靠长期的行动，靠努力、靠长期的努力。”
希望下次万科不用再检讨了。