项目自身产品价值房地产项目核心价值 _生活百科

那天，小楼路过我八九年前做过的一个项目，往事历历在目。然后萧楼想回顾一下10年前这个项目的价值提炼，然后和现在的情况对比一下，看看时间沉淀之后还剩下什么。
先说说这个项目的概况。项目位于城南东珠公路附近，占地面积10万平方米，容积率2.5，总建筑面积25万平方米。该物业以纯住宅为主，规划住宅2060户，占商业面积的3%，即7000平方米(含商业会所3000平方米)，规划幼儿园2500平方米。
原属长沙县，由农业建立，称XX镇XX村。后来为了方便管理，分配到雨花区。
这个项目是一个大型项目的第三阶段。大项目总建筑面积约100万平方米，分为四个地块。第一、二地块相邻，位于XX村村，规划为别墅、高层建筑；三、四期全部在村外，三期规划为100米高层建筑，四期规划为坡地别墅。
三期高层建筑布局为：两室两厅一卫79平方米占5%，三室两厅一卫88-91平方米占42%，三室两厅两卫110-115平方米占37%，四室两厅两卫130平方米占11%，五室两厅三卫166平方米占5% 。从这个角度来看，115平方米以下的单元占这个项目的主流。需要注意的是，这里所有的单元都是N1单元，也就是以空中花园的名义给一半的卧室一半的面积。
除了166平米两梯两户的大户型，都是两梯四户的工字塔。
本项目的价值体系整理如下：
一、区域价值：长株潭城市核心地位，千亿红星商圈，长株潭绿心集团。
二.规划价值：千亿红星商务区搬迁将迎来大发展。(当时红星市场还没搬到白竹村。)
3.交通价值：南站综合交通枢纽，四纵四横三地铁交通系统。四纵为芙蓉路、韶山路、万家丽路、十堰湖大道(后称东珠路)，四横为时代阳光大道路、环保路、环城高速、振华路，距离地铁1、5、8号线均为15分钟车程。(现在，看到这段从地铁口开车15分钟的描述，真的很让人心痛。在没有地铁的那些日子里，开车15分钟到地铁口，人们才敢张嘴。)
四.生态价值：长株潭绿心森林覆盖率首屈一指，负氧离子高，PM2.5低于市区，距3A旅游度假区十堰湖公园3公里。
动词（verb的缩写）教育价值：自办幼儿园，项目内建18班公办小学，引进知名公益品牌。
不及物动词品牌价值：香港上市房企30强，20年在34个城市拥有100多个优秀项目。
七.物业价值：国家级资本物业提供物业服务。
八、产品价值：100米楼间距，N^ 1高礼品公寓，零共享。88平方米2间1室2厅1卫，115平方米2间1室2厅2卫，130平方米3间1室2厅2卫，狼牙竞技
品。
九、园林价值：五重立体园林，4万平米大围合欧式园林，室外无边际泳池3000平米水面。
最终这个项目的核心价值为：片区价格洼地、刚需产品、大社区配套全、公司品牌。
那个时候项目的整体均价在4000元/平米左右。
当时给项目瞄准的竞品主要有丽发新城、格兰小镇、龙湾国际、怡海星城等，现在看来是有些不自量力的，实际上项目跟暮云片区的幸福庄园、凯怡名苑、鑫天格林香山等该是一流的，这些项目当时的售价都在4000左右，不少还是以3字头面市的。
将近10年过去了，这些项目现在的售价是什么情况呢？
卖得最贵的是丽发新城，现在小区二手房均价9170元/平米。当时对于这个对手还是比较蔑视的，一方面开发商同发公司是个本地的小公司，总是喜欢我是上市房企的品牌来低看这公司一眼；另一方面是这个项目当时在售的产品，窗户是塑钢，户内的隔墙开发商都不替客户建，全部在地上划个线，表示这里就是卧室，小楼当时去看的时候都看傻了，这也行，项目的顾问还振振有辞说，这些墙交房时还要打掉，现在不建还给你省了人工钱和垃圾钱。后来小楼为了让项目的置业顾问能深切体验到丽发新城的质量差和偷工减料，特意派手下的置业顾问去踩这个盘，结果有几个不长眼的顾问还在这里认了筹，准备买这里。小楼后来明白再好的品牌跟地段相比就是个P 。当然这一切都是地产野蛮增长时的现象。丽发新城首开的价格如果没有记错，就是3980元/平米，项目在韶山路桔园立交那里做了个户外广告，首开一下子就售罄了。项目找这个项目作竞品，主要就是这个3980的价格罢了。现在的二手房价格过了9字头，跟这个项目引进了青园小学和雅礼中学有关。

文章插图
幸福庄园是位于芙蓉大道上面的一个项目，属于暮云，也是后来才划归天心区的，房子是从3字头开卖的，现在的二手房均价为7256元/平米。

文章插图
凯怡名苑也是暮云的项目，从幸福庄园沿芙蓉大道再向湘潭方向开个几分钟时间，后来这个项目改名叫碧桂园公园一号，现在的二手房价格是7821元/平米。

文章插图
凯怡名苑的西南方向有个项目叫鑫天格兰香山，这个项目现在的二手房价格是7121元/平米。

文章插图
项目现在的二手房成交价格是什么情况呢？

文章插图
7143元/平米的成交价也许还不错，但是实际上小楼又找了一下近期成交的数据，是下面这个：

文章插图
上面那个小区的成交均价也许是进行修饰过的，真正的成交价格是6字出头。
估计看客心里已经哇凉哇凉了。
小区租金情况呢？

文章插图
租金看来也不怎么样，78平米2房租金报价1700元，130平米的四房租金报价2000元，估计是这个地方连租房客都看不上。
这个项目即将迎来自己的10个年头，那么这个地方有什么变化呢？
表面上的变化就是洞株公路修通，石燕湖公园作为一个拓展基地游客变多，这里从长沙县变成了雨花区，好像其他的变化就真的不太多了。
项目配建的小学已经开学，18个班已经无法容纳下项目的学生，不得已将食堂改成了教室，变成22个班，这还引起了业主的投诉，子女中午的吃饭问题无法得到保障。
这里的小升初也不是在雨花区派位，而是按原来的乡镇学制，对口直升石燕湖中学，这对于业主的吸引力基本等于无。
小楼在贝壳找房上认真看了一下二手中介对于小区房源的评价，概况了一下现在对于这个项目价值的挖掘，拼凑出9条来呼应一下我们前面提炼出来的价值体系：
一是视野好，采光好；这个是说百米楼间距吧；
二是满五唯一，可以省营业税；
三是汽车南站，
四是70年产权；
五是物业公司在片区服务不错；（相对农民自建房）
六是小区环境好，附近有石燕湖公园；
七是医疗有镇上的医院。
八是配套有一些小便利店、菜场、农村信用社、邮政储蓄等。
九是业主刚装修，诚意出售。
我们把这9点如果概况一下的话：
交通便利——近汽车南站
生活配套齐全——有社区或农村配套
居住环境好——片区有公园，小区环境好
产品不错——户型好，物业服务好
产权清晰、价格实惠——70年大产权、免营业税、送装修。
这种概况是不是将我们努力拔高的一切都打回了原形呢？不过让人欣慰的是，对于产品和园林的打磨能得到客户的认可还是比较欣喜的，但是从二手房成交价格看，当时我们以为可以吊打竞品的产品和园林在价格上面只有基本面，并没有什么溢价。
在贝壳找房上面下了几张小区园林图片，这售价3000多的小区有这样的园林，还真难得。

文章插图

文章插图

片区没有发展，房子只有居住价值，或者说居住价值都不齐全，这样的房子只能望洋兴叹。

文章插图
END

文章插图
小楼从事地产营销十几年，经历楼市跌宕起伏，为了给处于迷茫中的小白指点些许迷津，小楼限量开展购房咨询，有需要的可以在微信中搜索公众号：春小楼，进入文章，扫描文末的二维码，暗号：楼掌柜。
【项目自身产品价值房地产项目核心价值】如果需要加入长沙购房群与其他欲购房的同道人交流的，扫描二维码，暗号：楼小二。小楼工作闲下来会通过拉你入群。

项目自身产品价值 房地产项目核心价值

项目自身产品价值房地产项目核心价值