浙江中财招商投资集团公司,北方创业集团中财投资 _生活百科

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本期推出CAIC的重磅研究成果《2019 年 Q3 上海写字楼市场回顾及展望》，从宏观市场、租赁市场、销售市场、土地市场、未来供给五个部分全面分析了第三季度上海写字楼市场。
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1.宏观市场

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CAIC市场监测
市场：新经济形势下，写字楼租赁交易周期变长，核心和非核心商圈根据市场(供大于求)下调租金维持稳定。
租户：金融行业交易比例下降，P2P、私募等一些非传统融资租赁占比相对较大；咨询、律师事务所等专业服务行业逆市扩张。
业主：老式优质写字楼租户粘性强，稳定性高；内部租户构成结构多元化，优质企业扩张带动去转型；老业主通过装修升级硬件是一种趋势。
板块：众多科技创新企业入驻张江园区，人工智能产业聚焦徐汇滨江，前滩不断吸纳企业总部。
预计短期内租金将出现微弱反弹

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2019年第三季度，由于经济形势的不确定性和持续供过于求的租户市场，项目拆建周期进一步延长，业主在谈判中做出了更大让步。2019年第四季度，预计进入市场的项目量仍然巨大，预计租金短期内将出现微弱反弹。
租金处于下行通道，核心商圈甲级写字楼租金环比下降0.6%，至每天每平米10.45元，非核心商圈平均租金环比下降1.5%，至每天每平米6.58元。

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2.租赁市场

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主要供应力量集中在非核心商业区

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2019年第三季度，两个总面积91000的新供应项目进入市场，分别是浦东景尧前滩T7和世纪公园商务区凯撒金融中心。预计2019年第四季度，一些原本计划今年入市的项目会有延迟的趋势。随着轨道交通的延伸，非核心商务区的氛围越来越成熟，写字楼品质高，有租金优势，需求旺盛导致供应集中在非核心商务区，如前滩、后滩
1483" qid="6543169196342121741">大虹桥及徐汇滨江等。

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2019年Q3全市空置率18.6%，环比上升0.5% 。核心商务区空置率上升至12.6%，非核心商务区空置率环比下降2.5个百分点至25.9% 。季内全市净吸纳量共计6.2万㎡，环比下降44.1% 。从细分市场来看，非核心商务区吸纳量贡献68.1%，净吸纳量为12万㎡，环比下降37% 。核心商务区净吸纳量-3.2万㎡。

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上海19Q3各子市场租金与空置情况
新经济形势下行业比重发生变化
租户结构调整幅度较大
2019年Q3，租赁成交比较活跃的三大行业为零售、制造业和金融等企业，其占比分别为30%、30%、20% 。

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此外，国际品牌零售业务在上海积极扩张，驱动其对写字楼的需求，亚马逊及娇韵诗等知名零售企业在第三季度分别承租长宁来福士及静安越洋广场。

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2019Q3主要租户成交（部分）
刺激政策不断推出，以应对市场的不确定性，包括政府扶持补贴高新技术企业，促进中小企业发展，鼓励科技创新，科创板将进一步推动本土及海外科技公司的发展。此外，金融行业对外开放再放大招，将更进一步扩大和鼓励外商投资，对写字楼市场发展将起到一定的促进作用。
3.销售市场

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2019年Q3上海大宗交易整体活跃度较二季度下降明显，19年的前三季度形成了阶梯下降的趋势，主要受经济放缓的大市场环境影响，预计2019年四季度投资市场更加谨慎，市场上可成交项目谈判周期延长，大部分投资者保持观望态度。

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上海各物业大宗交易金额
典型案例：中财招商投资集团（简称中财集团）以人民币23.51亿元从浦发银行手中收购了上海浦发银行总行的东银大厦。该项目位于黄浦区，靠近一、二及八号地铁人民广场站。

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2019Q3大宗交易部分办公案例
上海办公销售市场整体供需保持低位
本季度上海办公销售市场全市成交22.7万㎡，比上季度环比下降29个百分点；上季度供应量和成交量最大的静安区本季度未有贡献。闵行成为本季度成交最活跃的区域，其供应面积达8.5万㎡，成交面积为4.5万㎡，成交均价59171元/㎡；大虹桥板块拉高了闵行区的成交均价。本季度徐汇区成交均价最高，达75021元/㎡。

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本季度全市成交价格39589元/㎡，其中核心区成交均价84357元/㎡；非核心区成交均价30787元/㎡。绿地黄浦滨江、虹桥绿地广场等项目成交表现亮眼。

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4.土地市场

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涉办用地成交环比下降41.7%
本季度供应9幅涉办用地，共计25.6万㎡，环比下降41.7%；成交7幅涉办用地，共计20.9万㎡，环比上升20.5%；成交均价为16652.8元/㎡,环比下降28.5% 。

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分区域来看，松江本季度成交2宗涉办土地，其中松江新城板块及漕河泾板块各成交1宗涉办用地，中标人分别为上海希纳吉汽车科技有限公司以及上海临港经济发展集团资产管理有限公司、上海悦蓝置业有限公司。长宁、静安、浦东、闵行及青浦各成交1宗涉办土地。
2019Q3典型办公土地成交案例

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5.未来供应

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【浙江中财招商投资集团公司,北方创业集团中财投资】（来源：克而瑞资管）