发改委项目申报流程图,发改部门立项审批

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一、国有土地使用权的获取细节
（一）在现阶段根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年版）建设用地使用权出让的相关规定，国有土地有偿使用取得方式包括：
它是通过国家转让(即通过一级土地市场)获得的
通过转让(租赁)(即通过二级土地市场)获得
它是通过与现有土地使用者合作(即通过第三级土地市场)获得的
（二）国有土地使用权竞买工作流程-流程图

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1.国有土地使用权出让招标程序：
(一)拟定招标方案：市自然资源局拟定国有土地使用权招标出让方案；
(2)报请市政府批准的招标方案；
(3)根据地块资料编制招标文件；
(4)在招标开始前至少20天发布招标公告。公布宗地出让招标的基本情况和时间、地点；
申请投标人报名，购买招标文件，现场踏勘。并提供以下资料：投标人有效营业执照复印件；房地产开发企业资质证书复印件；c.股份公司董事会关于投标事项的决议(有全体董事签字)和董事会签署的委托代理人授权文件(有委托代理人身份证明)；d.其他需要提供的材料(拟建项目的说明、资质证书、投标人基本情况等));
审核注册投标人资格市自然资源局审核上述资料，确定投标人资格；
投标和开标的具体程序：A、投标人在投标截止时间前将投标书放入标箱；b.转让方应在招标公告规定的时间和地点开标，并邀请所有投标人参加。投标人或其推选的代表应检查标箱的密封情况，公开开启标箱，并公布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容；c.评价小组的评价；d根据评标结果，确定中标人。
向中标人发出《中标通知书》；
签订出让合同的中标人收到《中标通知书》后，应在规定期限内与市自然资源局签订《国有土地使用权出让合同》；
缴纳土地价款和契税中标人应按出让合同规定缴纳交易价款和契税；
地块交付招标人即土地储备中心与中标人履行拍卖地块交付手续；
签发《建设用地批准书》；
办理相关手续，并向相关部门办理相关手续；
申请土地登记。
2.国有土地使用权出让拍卖程序：
(一)土地管理部门应当在公开拍卖30日前发布拍卖公告；
②参加竟买人报名，取得有关文件，并按规定提交有关资格身份证明；
③按照拍卖文件要求对竞买人资格进行审查，符合要求的交付保证金，发给竞买资格证书；
④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；
⑤竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，买受人应在规定时间内签订土地使用权交易合同。
3.国有土地使用出让权挂牌程序：
①发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。；
②取得挂牌文件：在挂牌公告规定时间内取得挂牌文件，并组织现场踏勘。
③受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金；
④审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。
⑤挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
⑥揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书；
⑦公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金；
⑧签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》；
⑨竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。
时限
挂牌时间不少于10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交
②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外
③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交
在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人
4. 国有土地使用权出让的成交确认书
①经办部门：市土地储备交易中心
②办理条件：按照挂牌文件约定交纳竞买保证金、申请人需具备相应的申请条件。
③注意事项：确定竞买保证金截至日期，以免错过竞价资格、确定好申请公司名称，以免公司名称不符合房地产开发的要求、办理土地证之前，公司相关信息不要变更。
5.办理时限：30内签订出让合同
（三）国有土地使用权出让确权登记手续的办理
1、承办部门：所在城市自然资源局
2、土地登记需要的资料：
①发改委立项批复；
②建设用地批准书；
③土地登记申请书；
④地籍调查表、宗地图、测绘报告
⑤土地登记审批表；
⑥土地储备中心便函。
3、办理条件：
需交纳完土地出让金及契税，持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证。
4、注意事项：
地籍调查需提前开始工作，协调做好四邻签字。
5、办理时限：20个工作日

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二、项目的立项手续与时限
工程建设项目立项审批
1.承办部门：所在城市发展与改革委员会
2.申报资料：
①书面申请；
②社会稳定风险评估报告；
③土地使用权证明；
④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告(申请报告/项目建议书) 。
⑤公司的资质证明.
3.申办程序：
①实行核准制的企业投资项目，项目建设单位分别向自然资源局、环保局申请办理规划选址和环评审批手续，完成相关手续后，项目单位向发展改革等项目核准部门申报，项目申请报告，并赴规划选址意见和环评审批文件，项目单位依据项目核准文件向自然资源局申办规划许可手续和正式的用地手续。
②实行备案制的企业投资项目，项目建设单位必须先向发展改革等备案部门办理备案手续备案后，分别向自然资源局，环保局申请办理用地和环评备案手续，房地产开发企业投资开发的房地产项目实行备案制。
4.办结时限：
在收到申报材料后，5个工作日内予以批复《项目申请报告》。

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三、用地规划许可证办
建设用地规划许可证的取得
1.承办部门：所在城市自然资源局
2.申报资料：
①书面申请（含建设要求和内容）；
②土地证或土地使用合同；
③1：500地形图；
④项目立项批复。
3.申办程序：
①持所需材料向市自然资源局提出申请；
②自然资源局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；
③自然资源局对符合城市规划的申请签发《建设用地规划许可通知书》，开发商凭该通知书向自然资源局申请办理建设用地计划批准手续；
④需制订详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》和《建设用地规划意见》。

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4.主要审查内容
①确定建设用地的性质
②确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积
③其它法律、法规、规章中要求审查的内容
5.受约束节点
①国有土使用权出让合同的签署
②规划条件通知书
③项目立项批复
6.制约节点
①建设工程规划许可证
②施工许可证
③预售许可证及国有土使用证
四、设计单位招标程序
1.承办部门：开发商或其代理机构（所在城市公共交易资源中心）
2.申报资料：
①建设项目立项批文；
②规划条件通知书及附图；
③招标投标工作计划及方案；
④设计任务书；
⑤招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；
⑥委托代理协议或合同。
3.申办程序：
①招标人或其代理机构（所在城市公共交易资源中心）按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；
②填报《工程设计招标投标申报表》；
③审核项目情况及招标条件，登记备案；
④对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；
⑤中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；
⑥签发《工程设计招标投标意见书》。
4.办结时限：20个工作日。
5.应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市住房和城乡建设局（招标投标管理部门）。
6.受约束节点
①项目立项批复
②规划条件通知书
7.制约节点
①修建性详细规划方案
②建设工程规划许可证
五、规划许可证程序
建设工程规划许可证的办理
1.承办部门：所在城市自然资源局
2.申报资料：
（1）申请阶段：
①书面申请（含建设要求和内容）；
②1：500地形图；
③已批准的修建性详细规划；
（2）取证阶段：
①《建设工程规划许可证》申报表一式两份；
②建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；
③建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；
④当年年度投资计划；
⑤有关部门的审核手续；
⑥已取得《建设用地规划许可证》的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；
⑦按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。
3.申办程序：
申请阶段：持申报材料向城市所在自然资源局提出申请；到自然资源局城乡建设规划管理部门办理《建设工程设计规划要求通知书》；自然资源局城乡建设规划管理部门组织专家技术审查后办理《建设工程设计方案规划审查意见书》。
取证阶段：开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送自然资源局城乡建设规划管理部门办理审批手续。资料审核完毕，核发《建设工程规划许可证》。部分地方规定还需根据《建设工程设计方案规划审查意见书》完成现场放验线后，方可领取建设工程规划许可证。
4.办结时限：
①批准办证申请，15个工作日内；
②办理《建设工程设计规划要求通知书》，7个工作日内；
③办理《建设工程设计方案规划审查意见书》，7个工作日内；
④办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）

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5.主要审查内容
（1）实体审查
①已审查通过设计方案的建设项目：申报图纸
②是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案。
（2）前款规定项目以外的建设项目：
①申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致
②建设项目的性质符合城市规划的要求
③容积率符合城市规划的要求
④建筑高度符合城市规划的要求
⑤建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求
⑥停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的要求
⑦建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求
⑧ 公共服务设施符合法律、法规、规章和新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定
⑨建设项目后退道路红线的距离符合法律、法规、规章和城市规划技术标准的要求
⑩已安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施，其它法律、法规、规章中要求审查的内容。
6.受约束节点
①规划意见书及其中的要求
②修建性详细规划方案及其中的要求
③勘察设计招投标审查通知书
④项目立项批复
⑤技术图纸
7.制约节点
①工程施工许可证
②工程建筑面积预测量
③预售许可证
④房屋权属初始登记
注意事项：
【发改委项目申报流程图,发改部门立项审批】该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计部充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。