小型旅馆创业计划书创业客栈 _生活百科

大量游客前往云南丽江，就是为了体验坐北窗高睡、喝茶赏月的避世悠闲生活。许多像阿玲这样的外国客栈老板也决定以同样的方式搬到丽江。没想到，伴随着丽江旅游生态的变化，阿玲不仅没能守住这份感情生意，还被拖进了长达4年的房租官司，身心俱疲。
2006年，阿玲与束河古镇房东签订了20年的房屋租赁合同，年租金5万元，开始经营客栈；2012年以来，房东多次要求加租，一度索要50万年，干涉客栈经营；2014年，束河古镇发生火灾，导致客栈被烧毁，房东上诉法院解除合同；阿玲一、二审败诉，阿玲不服，向云南省高级人民法院申请再审；2018年5月10日，丽江市中级人民法院(以下简称丽江中院)终审判决维持合同效力，双方将继续履行合同条款。
上个月，在一个庆祝官司结束的小聚会上，目睹了阿玲的坚持，知道胜利来之不易的朋友哭了，但阿玲没有哭。经过一系列的变化，阿玲的心态变得平和平静，但最初的丽江梦却消失了。她没想到会在丽江扎根，结果却无处落脚。
累并快乐着 2006年，阿玲从成都出差来到丽江。和许多年轻艺术家一样，来到这里后，她被雪、古村落、民族风情和温和的气候迷住了，所以她辞去了稳定的工作，决定长期呆在这里。“当时满脑子都是小桥流水的想法，聊生活，吃鸡。”阿玲回忆说。
为了谋生，阿玲想开一家客栈。她很快在束河古镇找到了住处。她第一天看房，第二天做决定，第三天签合同。2006年3月14日，阿玲与房东签订了一份20年的房屋租赁合同，租金为每年5万元，每三年支付一次，并约定除不可抗力外，房东不能单方面解除合同。
丽江虽然早在1997年就被联合国教科文组织列为世界文化遗产，但由于交通不便，服务设施不完善，在当时还是一个偏僻的天堂。2000年丽江只有290万人次，大部分集中在大研古镇。位于玉龙雪山下的束河古镇更加荒芜。

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束河，在纳西方言中称为“少武” ，意思是“峰下的村庄” 。2003年以前，每天来束河旅游的游客不到200人。2003年5月12日， “丽江束河-查马古镇保护与开发”项目启动后，束河逐渐得到开发。2004年春天，束河有了第一家客栈“5596客栈” 。2006年阿林开客栈的时候，束河只有几十家客栈，生意比较淡。
当时当地人主要以务农为生，并不富裕，平均年收入只有4000元左右。2006年《云南日报》的一份报告显示，束河1000多名当地群众中有220户租房，年租金低的2万元，年租金高的8万元。
阿玲租了三栋房子，一栋临街，一栋在院子中间，一栋在猪圈后面。在丽江市古城区公证处，阿玲把房租交给了房东。“当时房东连银行卡都没有，还是我带着他们去银行办的卡。”凌说。

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签订合同后，阿玲开始对房屋进行改造，自来水、污水、卫生间、电力、隔音、消防等问题需要逐一处理。房东也全程现场监督工作，并与阿玲沟通改造方案。整个项目总造价100多万元。双方在合同中约定，这些翻新和重建的房屋在期限届满后归房东所有。
创业之初，各种设施经常出现问题，因为找不到工人，阿林不得不做修理屋顶、水电等体力活。虽然那段时间她身体很累，但因为她带来的成就感，她感到很累，也很开心
天、玩游戏。虽然经营上困难一些，也赚不到什么钱，但是过的很开心。”阿玲回忆起那些日子时感慨道。
头三年，除去各种开支和人工成本，阿玲的客栈只赚了两万多块钱， “三年时间，我去哪儿打工也不止挣两万块。”她半开玩笑着说道。
在丽江管理十几家店铺的王力对此深有同感， 2006年他刚来丽江的时候，房租不贵，有的房东为了确保收入，要求对方必须租20年。“那段时间到束河和白沙玩，村民会拉着你看他的院子，房租不贵，还不用立即交租，而当时在那里开客栈的人多半是文艺青年，有的人还需要做其他工作来弥补经营客栈的损失。”
阿玲自己也说，当初第一批选择在丽江开客栈的人很多都不是冲着钱来的，而是希望赋予其一定的精神和文化内涵， “市场终究是有风险的，没有人可以准确预料未来的市场走向，如果市场不好，风险也是我们承担的。”
早期，像阿玲这样的外地经营者和本地房东们维持着一种稳定的关系，他们在这片世外桃源构筑着自己的巢穴，试图逃离都市的喧嚣和功利，而当地老百姓把出租房屋作为改善生活的一种手段，双方各取所需，互不打扰，但是没过多久这种平衡因为大量资本的到来就被打破了。

“黄金时代”与毁约潮从阿玲向房东交第二笔租金之后，丽江开始迎来它的“黄金时代” ，游客数量每年以20%以上的增速涌入。2011年，丽江接待的游客数量突破1000万，增速超过30% ，而这种势头一直保持到2014年。

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毋庸置疑的是，旅游市场的火热直接带动了店铺租金的上涨，投资者们前赴后继进入丽江，热钱的涌入搅动着人心，契约精神被抛到了脑后。之前和客栈经营者签订了长期合同的房东们发现，自己的租金远低于市场价，毁约的事件开始频繁出现。
2012年是阿玲租房第三个三年合约期的伊始，房东开始借不收房租要求提高租金。根据当初的合同要求，如果客栈老板没有按时交租，房东就可以租客违约为由向法院申请解除合同。王力当时手中十几家店铺几乎也都遇到了不同情况的合同纠纷，他曾经通过邮件给房东汇款房租，结果被拒收退回。当时许多违约案就是这样产生的，有的房东甚至注销自己的银行账户，从而避免租户给他们转账。
“出现这样的事，很大程度上是因为在合同订立过程中条款的约定不完善，或者有约定，但在文字的理解上有偏差导致歧义。这些情况容易造成双方在合同的履行过程中产生纠纷，各自按照自己的理解去主张自己的权利，以及当事人钻法律空子或利用合同约定不明这一缺陷。”在丽江工作的律师吕江告诉界面新闻采访人员。
除了合同细节不够清晰之外，毁约事件层出不穷还有很重要的原因在于违约成本。“一些商人为了租下房子，甚至会和房东商量，只要能解除合同，他们可以承担由此产生的违约金，这也间接减少了房东的违约成本。”王力说。
由于房东拒收房租，阿玲能想到的办法是把房租放到丽江市古城区公证处，这样一来，房东不得不去公证处自取房租。但这之后，双方的关系并没有好转，到了2013年11月，当客栈重新装修之后，房东要求将房租涨到50万一年未果，房东开始对客栈经营进行干扰，并且对她进行人身攻击和威胁。
“他声称要断水断电，还问我想不想在丽江混了？”阿玲报警后得以制止。
房东的蛮不讲理让阿玲隐约觉得自己的“丽江梦”已经破裂，但是由于前期投入巨大，阿玲很难放弃。她把自己当时的处境比作丽江的一道菜——“火塘鸡” ，下面有火烧着，上面有锅盖盖着，怎么也跳不出这口锅。
就在她进退维谷时，一场突发的火灾激化了阿玲和房东之间的矛盾，也让阿玲走上官司之路。
2014年4月6日晚间，位于束河古镇街尾村65号的成都冒菜馆内，未熄灭的蜂窝煤引燃了周围物品，蔓延扩大成灾，烧毁了10余间铺面，其中就包括阿玲的客栈。
等到阿玲赶到现场时，她发现火宅已经烧毁了她租的最南端的两栋房子，最北端那栋当初由猪圈房推倒重建的房子未受损。
在当初签订的合同中，双方约定了阿玲需在承租期内对该房产购买保险，并享有对突发事件的保险索赔权利。此次火灾，阿玲拿到了89.76万元的保险赔偿。此时，房东再次要求租金提高到50万一年，并要求阿玲出资重建房屋。
阿玲开始与房东协商，同意自己出资新建被烧毁的房屋，同时提出后续租金方案建议——在剩余的不到15年的租期内，每五年增加5万元的房租，即第一个五年房租变为10万，第二个五年为15万，第三个五年为20万，并通过公证邮寄的方式向房东送达了三套重建方案，表示愿意继续履行合同。
但是，房东并没有同意这个方案， 2014年6月9日以租赁合同的标的物（出租的房屋）被烧毁已不存在为由将阿玲告上法庭，要求解除合同，双方对簿公堂。
2015年3月13日，丽江市古城区人民法院（下称古城区法院）一审判决认为，因不可抗力因素导致房屋损毁，合同标的物大部分灭失，合同目的不能实现，解除了双方的合同。阿玲不服，上诉至丽江中院，认为这不是不可抗力，而是人为导致的火灾。
2015年7月9日丽江中院二审维持原判。不过法院提出，最北端阿玲自建的未被烧毁的房屋争议应另案解决（对此事单独再上诉）。
9月9日，房东带着挖掘机要来拆除阿玲自建的房屋。此前，阿玲收到房东发给她的短信，要求她搬出去。但阿玲认为法院已经提出了另案解决，因此并未理会，但是最后的结果是遭遇房东的强拆。对阿玲来说，那是她的“至暗时刻” ，而房子被强拆之后，她也开始了过起了一段时间颠沛流离的生活，酒店、朋友家，居无定所。

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在经历房东毁约、火灾以及房屋被拆除等一系列事情之后，性格积极乐观的阿玲也难免流露出一些悲观的情绪，她说：“当时对于还有没有信心继续生活下去，都心存疑问，想要再回到成都也不可能了，没有了心气。”
好在法律途径还没有结束，阿玲向云南省高级人民法院申请了再审，省高院指令再审给了她很大的信心。
而这场官司一打就是四年。
2016年1月19日，阿玲拿到云南省高院指令丽江中院再审的民事裁定书，丽江中院撤销此前判决，发回古城区法院重审。2017年11月21日古城区法院再次对此案审理后宣判，法院认为在房屋租赁合同中，房东的目的是收取租金，阿玲愿意重建并履行合同，房东并不存在合同目的不能实现的问题；并且，因非承租人事由致使租赁物灭失或损毁的，享受合同解除权的是承租人阿玲，而非房东，判决驳回了房东解除合同的请求。房东不服上诉， 2018年5月10日，丽江中院二审维持原判。
此外，阿玲在2015年还对房东拆除她自建的房屋进行了起诉，要求房东赔偿她的财产损失。2018年5月10日，丽江中院二审判定，房东需向阿玲赔偿共计40万元的经济损失。
虽然法院判决维持了合同的有效性，但房东已将房产转租给他人，如何履行判决仍是问题。目前判决书生效已超一个月，但房东不愿将房屋收回交给阿玲，法院仍在进行调解。另外，法院判处房东赔偿阿玲40万元经济损失，但房东银行账户上只有被冻结的20万元。
在阿玲打官司的过程中，她发现房租合同违约事件比她想象的要多。根据澎湃新闻此前的报道， 2013年丽江古城区法院受理的房屋纠纷案件为100多起。“一开始我还纠结在个人得失，但后来我发现还有这么多类似的案例。所以不仅要保证我个人能够拿回合同，还要保证其他人手上合同的稳定性。”阿玲说，希望通过自己的案子能够给现在和以后的客栈投资人一定的信心。
在经历这一系列事情之后，阿玲对投资和人生状态都没有了安全感。“等房子收回之后，也不会再开客栈了，可能还是会在丽江，也可能远离一点。”阿玲说。

丽江重生记就在阿玲跟房东打官司的这几年，丽江的游客数量虽然不断创出新高，但是旅游形象却不断跌落。
2016年，主持人朱丹和作家郑渊洁等社会名人公开质疑丽江80元古城维护费的合理性；2017年1月，云南省副省长以游客身份在丽江视察时遭遇了强制购物；2017年2月，媒体曝出一女游客在丽江被打致毁容。公众和媒体开始质疑丽江的服务品质。
丽江旅游过度开发，市场繁荣背后缺乏商业规范，是导致此类现象发生的根源。在2008年之后，丽江吸引了大批投资者（包括投机者）、大量资金涌入，一方面完善了基础设施，提高了丽江的游客接待能力，但也成为丽江过分商业化的主要推手。

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在经营客栈的朵朵看来，高昂的租金是导致丽江旅游市场不规范的重要原因，因为这部分的成本最终会以各种形式转嫁到游客身上，这也为之后出现的一系列恶性事件埋下隐患。用一位客栈老板的话说就是：房东拿着刀“宰”我们，我们拿着刀“宰”游客。
也有本地村民之前接受媒体采访时认为，租金违约是因为物价上涨。古城的村民把房屋低价出租，旅游发展带动物价也涨了几倍。“以前一年五六万的租金，放在现在根本无法生存。”村民表示。而以前靠种地为生的村民，目前除了靠出租房也没有谋生手段。
丽江的旅游形象一度跌倒谷底，甚至影响到了国家5A级景区的地位。
2015年国家旅游局的严重警告并没有改变丽江的旅游生态，游客投诉率居高不下，游客人身财产安全事件频发，古城内原住居民与旅游经营人员矛盾突出等问题依旧存在。不到一年半的时间， 2017年2月国家旅游局再次对丽江严重警告，并表示，如果整改不到位，将取消丽江的5A景区资格。
随后云南全省进行了旅游整改， 2017年4月推出了被称为“史上最严”的22条旅游市场秩序整治措施，包括取消旅游定点购物，禁止不合理低价游，建立旅行社黑名单制度等；云南省工商局也出台了16条措施，整治市场违法和欺诈行为；丽江取消了80元的古城维护费。
虽然目前游客数量仍然在以每年15%的增速增加，但是客栈行业却明显感受到了的经营压力。根据中商产业研究院发布的报告，云南省是全国拥有客栈民宿量最多的省份，有6000多家，其中丽江就占到一半，超过3000家。丽江市政府提供给界面新闻的数据显示，目前全市宾馆（饭店）、客栈等各类住宿设施床位数已达20多万，住宿行业存在很大竞争压力。
过去两年，当初愿意为房东支付高昂“违约金”的投资者们发现客栈生意并没有想象的那么好做，陆续有人撤出这个市场。根据古城区人民法院向界面新闻采访人员提供的数据， 2016年-2018年4月，办理涉及束河、大研古镇房屋租赁合同纠纷案件共计48件，分析发现发生纠纷的主要原因在于承租方无力按约支付租金。
“租赁市场回归理性水平有助于提升丽江整体的旅游生态。”朵朵说。
在这样的环境下，客栈经营者都不得不使出200%的力气来“讨好”消费者。客栈老板朵朵说，现在丽江的客栈不仅提供住宿服务，而是一个综合服务平台，除了24小时随叫随到的客房服务和旅游咨询，她的客栈还备好雨伞给住客使用、微信指导购物防坑、带客人去菜场买菜，提供更高品质的客房配套产品等。即便是这样，她所在的客栈老板微信群里时常有抱怨生意不好的情况，也有人因生意寡淡而打算停业。
随着这两年的整改，朵朵明显感受到了旅游市场变化，服务变得更规范了，市场也逐渐回归理性，丽江原本的个性又渐渐开始显现。
此外，政府对客栈的要求更严格了。从今年4月1日起，《丽江市旅游星级饭店、特色民居客栈经营与服务自律管理积分量化考核细则（试行）》开始正式施行。5月份，丽江又发布“2018年丽江旅游诚信指导价” 。
【小型旅馆创业计划书创业客栈】短时间之内出台如此密集的举措目的只有一个，那就是帮助丽江重新找回它那份丢失已久的初心。

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