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开发公司交易员；成都楼市实战专家；
20年重金投资成都和50多套房价暴涨的城市；
教你复制50万到5000万房产投资的实战经验；
【本文约3200字，阅读时间预计5分钟】
严格的“515”调控政策打击了成都二手房，成交量下降，价格下跌。尤其是“老破小”的性能非常脆弱，不仅降低了价格，还使得销售困难。曾经很难找到房子，但现在很难卖掉。很多人被这样的大风大浪搞糊涂了，市场在悄然变化。
我们来看看现在一些优质二手房的价格：
中海城南一号(一期)
(价格确定)
目前链家挂牌均价34038元/平方米。2018年12月7日，同小区销售一套，单价28187元/平方米。2018年12月27日，单价为29588元/平方米。2019年1月6日，同小区销售1套，单价34537元/平方米；
保利百合花园
(被恐慌的低价二手房消失得无影无踪)
目前，连锁住宅的平均挂牌价格为30032元/平方米。2019年1月6日，同小区销售一套，单价29435元/平方米。2019年1月9日，单价为29555元/平方米。2019年1月9日，同小区销售1套，单价30253元/平方米；
玉峰一期
(价格居高不下)
目前，链家挂牌均价为33232元/平方米。2018年3月7日，同小区销售一套，单价31803元/平方米。2018年4月20日，单价为31949元/平方米。2018年5月16日，同小区销售一套，单价34784元/平方米，与2018年8月8日相同。
玉峰二期
(价格秘密上涨)
目前，连锁住宅的平均挂牌价格为35194元/平方米。2018年4月12日，同小区销售一套，单价32300元/平方米。2018年7月13日，单价33663元/平方米。2018年9月7日，同小区销售一套，单价34669元/平方米。2018年11月1日，
由于本身的质量，二手房的价格非常坚挺，并呈现稳步上升的趋势。2018年12月成交单价高于“515”调控前价格。这也是为什么叶儿一直坚持最重要的因素是从高品质的板块品质建筑入手。当我们从房地产开始时，我们不仅要看现在，还要着眼于长远，考虑在市场不好的时候，我们拥有的房地产是如何立于不败之地的。
首都亚松州
(价格回暖)
目前，连锁住宅的平均挂牌价格为21375元/平方米。2019年1月同小区共销售6套，即：2019年1月2日同小区销售1套，单价22543元/平方米，2019年1月4日同小区销售1套，单价24973元/平方米。成交价格为20561元/平方米，1月20日同一小区成交价格为22059元/平方米。签约时间为近期1月24日同一小区一套成交，成交价格为23920元/平方米；
……
这些优质二手房是二手房的排头兵，有优质产品做后盾，业主有更大的盈利空间，所以他们决心不被小风小浪所诱惑！这些优质的二手房会“起起落落” 。
调控的目的是防止房价波动，需要足够的技巧才能把这碗水放平。“515”的监管非常严格，市场需要时间自我修复。修复期间，市场开始低迷，买房
格需要重新集结，社保需要时间达标，资金需要时间累积，信心需要重塑……在量价逐渐稳定之后，行政干预会减弱，市场会自行进入一个恢复期，修复期是很好的购房时间节点。

文章插图
（上图）2003-2017成都二手房价格走势图来看，大趋势是涨。这期间也有阴跌和滞涨，但是大趋势不改，并且从2014年至今更是形成了“小跌大涨“的走势。
成都已经过长达5年的修复期，积淀深厚。成都通过经济大发展，楼市获利人员众多，腰包鼓鼓的更能平常心对待大风大浪，而不追涨杀跌。短期之内就想把城市房价一拳打趴下，这是不现实的。
楼市百折不挠，上升的劲头十足，没有被调控打趴下，说明市场成熟、价格合理、积淀深厚。反之，一打就趴下的市场，是有泡沫的。
所以，成都除了“猪坚强”还是“楼坚强” 。
一系列的政策工具，保障楼市。
2019房地产大政策层面最重要的一个字“稳“，三个字”稳预期“，大家心里都要有底，当市场快速上涨之时，“遏制”是关键词，当房价下行之时“稳”字当头，这就是政策底，也可称为兜底。
央行发布了2018年社会融资规模存量统计数据报告及2018年社会融资规模增量统计数据报告。其中：2019年1月份，社会融资规模增量为4.64万亿元，比上年同期多1.56万亿元。创单月历史新高；人民币贷款增加3.23万亿元，同比多增3284亿元，创单月历史新高。目前来看这两个历史新高会对房地产产生这些影响。各地贷款利率呈下行的态势，成都兴业银行2017年抵押贷款利率6.8%，2018年上半年高达7-8%，下半年7.5%左右，在2018最后几个月下降趋势更加明显，2019年会进一步降低。
最新成都楼市情况解析
01
F4板块成为企稳“急先锋”，其它板块紧随其后。
【要谈企稳，必看成交量】。成交量是止跌企稳的晴雨表，如下图，大成都的二手房从5月1日至今的成交走势。

文章插图
数据来源：房管部门贰爷房产投资整理
从2018年5月1日-12月31日的二手房走势来看，二手房日均成交量（不含周末节假日），从515调控前达到日均近700套的峰值，一月之间跌至月均不足400套，成交量下跌40%，成交量骤降；
6月-8月成交量低位运行，处于萎靡不振的状态，为接下来继续走弱埋下伏笔；
9月和10月二手房成交量进一步下跌，但是幅度明显收窄，得到控制，说明盲目抛售二手房的人减少、恐慌的心理逐步得以遏制；
10月-11月日均销量增加约50套，而12月比较11月更上一层楼，日均销量再涨约20套。元旦、春节受到节假日影响，销量还会有小幅波动。从调控前后的成交量变化，可以看出市场的信心在修复、业主的心态逐步变好，恐慌情绪逐步散去；
进一步来看成交量趋势。

文章插图
由上图可以看出，515之后二手房交易萎靡，呈现量价齐跌，持续下滑时间长达7个月，到了近期逐步销量略有回升，这种回升依然不代表成交量上涨，只代表企稳的前期信号，成交量有支撑，目前成交量是可以交代得过去的。
从上图的红色趋势线来看，分周的二手房成交量已经走出一个缓缓的U型，而U的右侧还薄弱，需要更强力、更长时间的销量夯实，反转信号没有，但是企稳信号是清晰可见。

文章插图
上图为主城区的二手房销量，主城区止跌信号更加明显，分周来看，偶尔出现较大量的成交数据，其它成交也是比较稳定的，趋势线的缓U形状比大成都更具确定性。
数据需要环环相扣，主城区数据如果能契合链家数据，更能分辨逐步企稳的真实性。如下图：

文章插图
成都主城区二手房成交量与链家成交数据对比
从上图可以得以确认主城区成交量走势，6月份之后，几乎是同样的趋势，其中同样明显趋势是2018年10月、11月、12月成交量都是稳步上涨，清晰表明主城区的信心走强。
从板块来看，强势板块往往是房价上涨时的“急先锋”，下跌时抗跌、跌幅相对小，也会率先企稳。
02
回温

文章插图
远郊区县二手房从5月1日到12月31日成交数量的走势，可以看出，目前没有企稳，远郊区县二手房企稳还需要一个过程，成交量抬头之势极度虚弱。
F4的部分强势板块将率先企稳，金融城板块、大源板块、攀成钢板块、甚至二手房还不足够优质的新川板块都将率先企稳，其他二手房也将在2019年年中时候逐步企稳，接下来随着成交量进一步上涨，接下来便是年中之后的回温。
回温必谈需求，需求端会有怎样的变化？
03
房票大量释放，购房需求回温
根据成都市统计局官网公布最新数据，2018年成都市常住人口为1633万人，较上年增长约29万人。成都市户籍人口在2018年仍保持上升趋势，达到1476.05万人。
仅2018年一季度，通过“人才新政”落户成都的青年人才就已超过5万人，并且仍以每天800余人的增量保持着强劲的势头。每一年人才落户高达20万人，人才落户从2017年7月开始执行，到2017.11.28 满四个月实现落户 9.5万人，如果这些人同步购买社保，那么在2019年7月人才落户新政满两年，保守估计落户人口达到35-40万人，这就是实实在在的35-40万张新房票，如果按照20%的购房需求，仅仅本科以上学历的“新成都人”就有7-8万套房的需求。
巨大的需求促使二手房在2019年中大规模企稳，而优质板块在年中将成交量有良好表现，成交量回温是必然。
04
优质二手房，怎么跌下去，还怎么涨上来。
2019年年底一定会发生二手房小反扑，优质房产受到追捧，老破小被鄙视，所以接下来还会面临着二手房次新房和老破小的分化，老破小将继续走向颓势的小斜坡。优质二手房，怎么跌下去，还怎么涨上来。
贰爷观点
1、2018年年底，就多次提出放心大胆“淘二手房”，各种原因冒出来的低价好房源都是你的机会，比如心里脆弱抛售的、跑路的、破产的......低价好房源，可以舒舒服服接管过来，正所谓“机会是跌出来的” 。
2、具备优质学区、立体交通体系、成熟的商业配套、优雅的公园配套等综合资源的楼盘，这样的次新房将率先反扑。
3、优质二手房“怎么跌下去，还怎么涨上来” 。请注意
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