项目成本管理思路,项目成本管理的价值和意义

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一、成本的概念
建造成本：指的是该项目的建筑和安装费用。包括：前期开发准备费用、主体建设费用、基础设施费用(小区管网、景观)、配套设施费用。
开发成本：指的是项目的制造成本。开发成本=土地收购价格、建设成本和开发管理费用
完全成本：完全成本=开发成本期间费用。营业税不包括在全部成本中。25%~30%
除非另有说明，项目成本：通常指项目的“开发成本” 。
二、方案设计与成本
1、方案设计与成本
大家经常听说设计阶段影响成本70%？
案例1：XX方案选择
建安1亿、1.2亿、1.5亿工程造价对比；
1、桩基：
100米以管桩为主，平方米指数约140元/M2；
120M2及以上以钻孔灌注桩为主，平方米指数约260元/M2；
or: #333333; --tt-darkmode-color: #A3A3A3;">2、结构：
100M&120M：含钢量8KG*6.5=52元/M2；砼含量0.05*560=28元/M2
100M&150M：含钢量20KG*6.5=130元/M2；砼含量0.15*560=84元/M2
3、措施费：
100M&120M：塔吊、超高费等差价在30元左右；
100M&150M：塔吊、脚手架、超高费等差价在80元左右；
4、安装工程：
100M&120M：差价（给排水、消防）在50元/M2左右，；
100M&150M：差价在80元/M2左右。
5、汇总：
100M&120M：[（260-140）+52+28+30+50]=280元/M2
100M&150M：[（260-140）+130+84+80+80]=494元/M2
6、以26万方为例：
100M&120M：280*26万=7280万；
100M&150M：494*26万=12844万。
以上费用仅计取直接的建安费用，不包含因超限增加的报批、施工工期增加引起的损失。
以三个月计取土地费用利息：22亿*年息12%/12月*3个月=6600万。

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案例2: XX地块方案

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案例2：XX项目商业售价比较:
商业内街（旧）与外街（新）售价比较：
旧方案：3万/M2*1.2万=3.6亿；
新方案：4万/M2*1.2万=4.8亿；
直接售价差=4.8-3.6=1.2亿。
集中商业与小商业的售价及销售速度均存在较大的区别，集中商业整体出售的对象比较狭，除特殊要求外，商业配比能做成沿街店面在销售的价格及去化率是比较好的。
2、建筑风格对成本影响

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法式风格好不好？
案例3：XX项目别墅：
法式全干挂外立面：2050元/M2
英式面砖外立面：500元/M2（GRC线条，若为石材线条1200左右）
意式全干挂外立面：1800元/M2
石材线条的价格与大板比例1:1.2
以10万M2算：直接成本1550*10=15500万
每户300*1550/10000=46.5万/户
建安组成：
基础250+主体1650+安装300+外立面2050+木铝窗1500*0.45+入户门150+屋面瓦145+电梯500+弱电40+提升泵40+消防60+花架70+铝合金雨落管40+栏杆20=5990
案例4：XX项目别墅
XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2
换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，假设售价1.1万/M2
平均每户：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2
每户售价：300M2*1.1万=330万
利润：330-（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59万
利润率=-59/330=-18%
实际别墅地价按占地分摊2900元/M2，实际售价9300元/M2，利润率？
法式风格对室内装修及景观都会较大影响。
3、地下室面积与成本
问题：
1、人车分流好不好？
2、是不是所有的项目都适合？
3、地下室面积做多少合适？

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案例3：利润分析：
XX项目联排部分满铺地下室面积：45085M2，总户数：212户上部面积约：63000M2
平均每户：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户
每户售价：300M2*1.8万=540万
当外立面2050时：
利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=19万
利润率=19/540=3.5%
当外立面500时：
利润：540-（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它513*0.01）*1.25=54万
利润率=54/540=10%
案例4：XX项目别墅
【项目成本管理思路,项目成本管理的价值和意义】XX项目联排部分满铺地下室面积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2
换个售价：XX项目原售价0.8万/M2，现售价1.1万/M2
平均每户：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2
每户售价：300M2*1.1万=330万
扣除地下室后售价：（330万-273M2*0.4万）/300M2=0.63万/M2
利润：330-（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它300*0.01）*1.25=-59万
利润率=-59/330=-18%
案例5：以高层为例：
1、若车位售价7万/个
2、平均车位成本：30~35M2/个*0.4万/M2=12~14万/个
售价-成本=每个车位亏损：-5~7万。
3、设机械停车位1.3~1.5万/个
每个车位成本：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15万/个
售价-成本=每个车位亏损：-2.15万。
4、以1000个停车位成本比较：
车位亏损：-7*1000=-7000万
设机械车位亏损：-2.15*1000=-2150万
减亏：7000-2150=4850万
4、建筑面积与可售面积
赠送面积是不是越多越好？
案例6：
以100M2户型为例：
赠送10%成本增加100*10%*2500元/M2=2.5万
直接成本25000/100=250元/M2
售价≥250*1.25=313元/M2才能回收成本
成本：313*100=3.13万/套
案例7：
以100M2户型为例：
赠送15%成本增加100*15%*2500元/M2=3.75万
直接成本37500/100=375元/M2
售价≥375*1.25=469元/M2才能回收成本
成本：469*100=4.69万
假定售价6000，原计划利润率10%来：
假定利润：6000*100*10%=6万/套
实际利润：6-4.69=1.31万/套
实际利润率：1.31/60=2.18%
5、外立面选择与成本
1、外立面材料：石材、瓷砖、涂料
石材：干挂费用350+石材大板150~800=500~1150，不含线条；价格高，施工周期长，档次高；
面砖：施工费用 80~100+材料30~150=110~250；价格适中，对基层外架要求高，施工周期较长；
涂料：施工费用20~30+材料30~150=50~180，价格低，施工方便，耐久性差。
2、线条：应尽量少，成本上及施工难度上EPS＞GRC＞石材
XX项目干挂GRC线条特别多
3、门窗：高层窗墙比尽量控制在0.3~0.32以内，木铝窗1200~1500，系统窗800~1200，中空双层普通门窗480~600 。北方的开窗面积与南方有明显的地域差距。
4、墙地比：控制在1.1~1.2以内
6、会所成本
标注为会所的，是不可售的
案例8：XX项目会所：
会所面积：4132M2，总价2870万元，平米指标=6945元/M2 。
案例9：XX项目会所：
会所面积：3100M2，总价3343万元，平米指标=10784元/M2 。
一、投入大，二、维护成本高，三、带来验收问题，最好是考虑成可以经营的物业，移交给物业管理后可自求平衡。

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