房地产项目管理,房地产项目管理流程

文章插图
一、签证审批流程

文章插图
流程要点：
1.工程部必须在规定的期限内签署意见，否则工程部经理每违反一次将给予一级降薪处罚；一个月累计超过3次的将被辞退。
2.项目经理必须建立项目签证账户并及时填写。收到签证表后，必须签字入账，并在签证表办理后3日内归档，送预决算部作为结算依据。以上每违反一项，项目经理200元，工程经理100元处罚。
3.工程签证证书原件必须由两名以上现场监理工程师在同一天签字，并交回建设单位。同时，应保留一份，并在向工程经理报告后归档。每发生一次违规行为，监理工程师将被给予降一等工资的处罚；一个月内累计3次以上的，予以辞退。原始记录必须注明项目内容的具体位置和方位，必要时应标注图纸和照片，以满足计量和计价要求。
4.对于可以在竣工图上计算的项目，将不给予直接签证。
5.工程部必须在签证表格右上角标注转让内容，完善转让手续。
6.签证事项完成后，建设单位应在合同约定的期限内(合同未约定的五日内)申报签证表。签证表未及时申报，视为建设单位自动放弃，不再办理签证。
二、工程委托办理、审批流程
（1）造价在3万元以下的零星工程委托办理、审批流程

文章插图
流程要点：
(1)工程部必须提前进行询价、价格谈判等相关委托流程。如果工程部拖延时间，没有足够的时间与施工单位协商价格，导致委托单价过高，工程部经理将被给予较低工资的处罚。
(2)工程部不得肢解委托同一工程。否则，给工程经理三级降薪的处罚。
(3)委托手续完成后方可施工。
(4)工程部完成后3天内将委托书归档，并送合同管理部备案。
（2）造价在3万元以上（含3万元）10万元以下的零星工程委托办理、审批流程

文章插图
流程要点：
(1)工程部必须提前进行询价、价格谈判等相关委托流程。如果工程部拖延时间，没有足够的时间与施工单位协商价格，导致委托单价过高，工程部经理将被给予较低工资的处罚。
(2)委托手续完成后方可施工。
(3)工程部完成后3天内将委托书归档，并送合同管理部备案。
(4)所有3万元以上的佣金必须找两个以上的单位投标；费用超过10万元的项目不得委托，必须
签订合同；工程部不得将同一工程项目肢解委托。否则，给予工程部经理降三级工资处罚。
三、工程进度款审批流程

文章插图
流程要点：
1、工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后，必须在24小时内经监理工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并发出。每违反一次，给予工程部经理降一级工资的处罚。
2、预决算部在收齐进度款申报资料后， 48小时内（不含对数时间）必须审核完毕。若施工单位如有异议，待施工单位回复意见后，预决算部须在4小时内核算完毕。
3、财务部经办会计必须在收到进度款申报表后的4小时内审核完毕。
4、审核进度款，应认真核对申报内容是否和现场实际进度相符，并提出当月应扣款项明细清单。
四、结算审批流程

文章插图
流程要点：
1、工程部须在收到主体施工单位报送的工程结算资料后1个月内完成审核，并一次性提交预决算部；其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后15天内完成审核，一次性提交预决算部。工程部未按要求时限完成工程结算资料提交的，每延迟一次，扣罚工程部经理200元。
2、预决算部发现资料不齐，审批手续不全或有明显错误的的，在收到资料起7天内一次性发函给工程部；工程部自收到函件之日起7天内补齐完善后重新提交。每延迟一天，扣罚工程部经理200元
五、施工样板审批流程

文章插图
流程要点：
1、施工过程中需做样板的有：外墙饰面砖、铝合金窗、栏杆等；室内地面砖、木地板；室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；大堂、电梯前室的所有装饰；室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；室内外砖砌体及批荡；主体结构的钢筋及模板；预制构件的安装等。
2、未作样板或样板未经批准，不能大面积施工。否则，给予工程部经理降一级工资处罚。
六、三层会验工作流程

文章插图
流程要点：
1、每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应组织完成第三层中各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等）。否则，扣罚工程部经理500元。
2、会验时，总工室须确保图纸下发齐全。
3、因三层会验质量不高，明显问题未发现且在后期暴露的，将对三层会验参加人员进行问责。
七、材料验收流程

文章插图
流程要点：
1、所有进场材料、设备、构配件均须进行验收并办理《材料使用许可证》后方可使用。办理了《材料使用许可证》或工序验收后，如经检查仍发现材料不符合要求的，属工程部经理审核的材料，扣罚工程部经理1000元；其他材料，给予相关责任人降一级工资的处罚。
2、工程部经理务必对影响到结构安全及永久使用功能的主要材料（如：钢筋、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、配电房设备等）亲自验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。其他材料、设备、构配件必须由专业监理工程师、项目经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。未按上述要求办理的，每次扣罚工程部经理100元。
3、工程技术部除对经工程部验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、配电房设备等进行复检外，对一般的进场设备与材料需进行抽查。
4、工程部负责督促施工单位在合同下发后一个月内提供所有乙购须甲方确板的材料样板，总工室于48小时内反馈确板意见；连续3次提供样板不合格的扣罚工程部经理样板200元；每延迟一天，扣罚工程部、总工室负责人100元。
5、现场验收内容：审查材料清单；验收材质证明文件；对板验收；检查材料的品牌、外观、尺寸、规格、等技术参数是否符合合同与设计要求。
八、隐蔽工程验收流程

文章插图
流程要点：
1、须做隐蔽验收的工程有：岩土工程勘察、工程桩（预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩）、基坑验槽、锚杆、防水工程、模板工程、钢筋工程、砖砌体工程、门窗塞缝、墙体保温、地暖工程、水电线管暗埋和预留、防雷及接地工程等。
2、隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。
3、制度要求隐蔽工程需旁站，项目经理对监理工程师在岗情况按制度进行检查。
九、检验批验收流程

文章插图
流程要点：
1、检验批验收合格后，资料须在三天内签认、存档。
2、重大问题及时向项目经理汇报。
十、分部分项工程验收流程图

文章插图
流程要点：
1、验收合格后，资料须在三天内存档。
2、重大问题及时向工程部经理汇报。
十一、工程竣工验收流程图

文章插图
十二、零星材料定价流程

文章插图
流程要点：
1、2万元以上（含上浮价）的材料不得肢解为零星材料。将大宗材料当作零星材料的，每次扣罚工程部经理500元。
2、工程部应根据现场需要，提前提出所需的零星材料清单，避免停工待料。
3、零星材料确定价格后，应及时登入零星材料台帐。
【房地产项目管理,房地产项目管理流程】十三、集团甲供材材料计划申报流程

文章插图
十四、电梯工程流程

文章插图
十五、乙供材料确板流程

文章插图
流程要点：
1、确板需及时。
2、对工期紧的工程，总工室组织技术人员与施工单位一起去厂家挑选样板。
十六、招标立项流程

文章插图
流程要点：
1、立项要及时，至少在施工单位进场前两个月，工程部应进行立项。
2、立项要求：按集团工程管理系统下发的工程部台帐表格合同立项审批表（GC-27）
要求进行如实填写。
十七、安全文明检查流程

文章插图
十八、质量事故处理流程

文章插图
十九、交楼期间维修、服务流程

文章插图
流程要点：
1. 维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每50户不少于1人的标准配备维修人员。维修大队由工程部经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；调度室、慰问小组由物业公司、营销部有关人员组成
2. 交楼期间维修服务中心存续期限共为60天。60天后，交楼期间维修服务中心撤销，其职能纳入物业公司的日常管理工作。
3. 根据分户验收情况，维修大队必须适当备足材料，以便交楼期间维修。
4. 维修大队接到指令后5分钟内到现场，由业主在维修单上签认到场时间，并在30分钟内开始施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。否则，第一次违反的，给予责任人降三级工资处分；第二次违反的，给予开除处分。
二十、大型土石方工程管理流程

文章插图

文章插图
流程要点：1、土方动工前，工程部须组织对土方原地面测量数据进行测量，并报集团预决算审计部,预决算审计部在收到通知后， 2天内派测量工程师到现场进行抽查复测工作。上述工作完成后方可进行土方动工。
2、土方完成后，工程部组织对完成土方的地貌进行测量，并上报预决算审计部，进行地貌测量的抽查、复核，上述工作完成后，方可进行后续施工。
3、根据当期及后期施工方案，合理制定土方平衡方案，杜绝土方多次倒运现象。
二十一、工期顺延审批流程

文章插图
流程要点：
1、三天以内的工期延期报地区公司主管工程的领导审批。
2、三天以上（含三天）的工期延期报地区公司董事长审批。
二十二、乙方提出的费用索赔审批流程

文章插图
流程要点：
1、严禁以会议纪要、施工备忘录、施工签证、来往函件等形式进行赔偿、补偿。
2、地区公司将审核后的补偿意见报集团合同管理中心，由合同管理中心协调相关部门讨论出具审核意见报主管招标的副总裁审批。
3、地区公司工程部每周进行索赔风险分析并填写台账，及时通报合同管理部。
二十三、铝合金窗管理流程

文章插图
流程要点：
1、铝合金施工图需及时下发，最迟在收到单体施工图后一个月内须下发。
2、铝合金生产尺寸制定应结合现场测量情况，生产尺寸不能太多，同规格、同部位的铝合金门窗尺寸控制在三个以内。
3、在三层会验时，铝合金安装单位必须参加，进一步复核铝合金施工图的正确性，以及专业之间的配套性。
4、加强铝合金门窗安装过程中塞缝的隐蔽验收，杜绝铝合金门窗的渗漏水现象，批量安装完毕后，宜做淋水试验，查看渗漏点并及时整改。
二十四、施工组织设计审批流程
（1）主体施工组织设计/方案审批流程：

文章插图
流程要点：
（1）主体开工前，工程部组织召开。
（2）审查通过后三天内报集团管理中心。
（2）重大施工组织设计/方案审批流程：

文章插图
流程要点：
（1）重大施工组织设计/方案指：桩基础、基坑支护、园建工程、豪华装修、钢结构安装、泛光照明、空调通风（酒店、综合楼）、大体积混凝土的浇筑、高支模、悬挑脚手架、大型土方开挖等。