现行市价法公式评估价值的计算 _生活百科

观赏树木是园林群落配置的主体，在专业园林中种植观赏树木已成为新兴产业。园林中的观赏树木(以下简称观赏树木)，作为一种实物资产，可以用于市场交易、投资、银行贷款抵押、担保等经济活动，所有这些都需要对其价值进行评估。因此，评估观赏树木的价值逐渐成为资产评估机构的一项新业务。观赏树木不同于一般的经济树木和森林资源资产，具有特定环境集中、人工移植培育较多、品种规格型号多、树种珍稀特有、造型新颖奇特、生产周期短、用途单一、单位经济价值高、成本高等特点。因此，《森林资源资产技术规范〔试行〕》中的评价程序和方法不能简单地应用于观赏树木的评价。目前，相关部门尚未制定相应的评估程序和方法。结合工作实际，谈谈观赏树木鉴定行业的一些经验。

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一、观赏树木产权的确定
观赏树木的所有权由许多因素决定。实际工作中主要根据《物权法》确定。
1.确立园林土地使用权的所有权。观赏树木的资产离不开建园占用的土地，这是观赏树木生存的条件，也是观赏树木所有权归属的决定性因素。由于土地关系的转移，在特定土地上建造的观赏树木的产权也会发生变化。在现实生活中，获得园林用地使用权的方式有很多，比如通过土地出让获得国有土地使用权，通过直接承包获得集体土地使用权，租赁村庄和组织集体土地，通过向村民租赁承包的集体土地获得土地使用权。因此，在评估观赏树木资产时，有必要弄清委托人设立的园林用地使用权的取得方式，并收集完整的法律依据。土地使用权所有权的取得和证明的法律依据因取得方式的不同而不同。比如，通过出让方式设立的园林，主要收取以委托人名义取得的国有土地使用权证书；村民在依法承包的村(组)集体土地上建立的园林，主要收集政府颁布的村民承包地依据；专员通过转包、租赁村民承包村(组)集体土地建立园林的，主要应收集村民土地承包依据和委托人与村民签订的土地转包、租赁协议、所在村证明文件等法律依据以及转包、租赁费用支付凭证。
2.园林观赏树木的产权归属。一般园林占用的土地使用权属于在该土地上建设的观赏树木的产权人。但不能排除在委托人取得土地使用权之前，特别是直接承包经营的老园林，土地(园)内有与委托人相同的观赏树木。没有特殊证明，这些观赏树木不能简单地确认属于客户。为了证明观赏树木的所有权，应收集土地所有者、土地(花园)出租人和雇主承包和出租给委托人的土地上新建立的花园和承包的旧花园中所有观赏树木的所有权证书。例如，土地所有者、土地出租人(承包人)、老园林承包人、当地乡镇、村(组)基层政治组织均有书面声明和证明文件，表明委托人园林内观赏树木的产权属于委托人。获得这些证明文件是确认观赏树木所有权的另一个关键。
3.购买观赏树木的相关信息。除了客户种植的少数速生树外，园内其他大部分树木一般都是购买移植到园内，经过一段时间的人工培育后出售。一般从采购移植到销售的时间间隔为3-5年，所以客户一般有相应的采购依据，如发票(包括运输发票和收据)、协议合同、付款依据等。
向出售方发函询证,将购买依据、询证回函,再加上评估人员现场勘查的结果,用发票载明的购入时间、品种与委估对象核对,分析判断产权的归属。一般购进时间在3年以上5年以内(从购入到移栽培植到对外销售,一般都应在3年以上5年以内,如果3年以下不符合园林观赏树木的生长规律,除极少数品种外,5年以上不出售,也不符合园林经营者的经营实际)、品种相同,符合园林内观赏树木的一般生长规律,要证明产权归属委托人所有;对会计核算规范的,应通过查阅委托人的财务会计资料,如会计凭证、资产明细账等获取相关资料。用收集到的会计资料加上评估人员现场勘查的结果,与纳入评估的观赏树木进行核对,分析判断产权是否归属委托人。

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二、现场勘查和观赏树木的技术鉴定

1、对委估观赏树木的品种、规格型号,以及树龄、树形、树冠径等技术指标进行鉴定核实。这些技术指标的情况比较复杂,鉴定识别的技术难度大。在实际工作中:

(1)要具备专业知识和技能。评估人员不但要具备相关的专业知识和鉴定识别的基本技能,还要求评估人员能够通过多种渠道,包括委托人在内,广泛收集与评估对象相同的观赏树木的技术资料,了解委估对象的基本特征、主要技术参数等方法技巧,才能够更准确地识别其品种、规格型号,以及鉴别树龄、树形、树冠径等技术指标。

(2)必须在现场进行识别鉴定。现场勘查时要求委托人派本园林有经验的技术人员参加,用掌握的技术资料,包括技术标准、主要技术参数、典型的识别特征、测量鉴定的基本方法,对申报评估的各项技术指标在现场逐一进行测量、鉴别、确认。

(3)在鉴别过程中评估人员要注意听取技术人员的意见,取得识别鉴定的一致意见,识别鉴定结果要经参加鉴定各方人员的签字认可。

(4)对个别确认难度大、技术人员与评估人员对识别鉴定存在分歧意见的,还应聘请有关部门的权威专家进行必要的技术鉴别确认。

(5)评估人员要按照现场鉴别确认的结果对申报资料进行调整确认。

【现行市价法公式评估价值的计算】 2、对申报评估观赏树木的数量进行清点核实。一般委托人纳入评估的观赏树木品种、规格型号、数量都不多,而且园林本身的规模有限,可以进行逐一清点。在核实数量时,应按品种、规格型号,以棵、株、丛为单位逐一地进行清点核实,不能采用丈量推算、凭经验估计,更不能直接以申报数为核实数确认。对已鉴别、清点的委估对象应做好明显的标记,防止重复清点。数量清点与技术鉴别确认应同步进行,减少重复工作,提高工作效率。

三、观赏树木评估价的确认

1、评估方法——“现行市价法” 。
　　观赏树木的价值主要是通过市场交易来实现的,而且用途单一,不由成本及其他因素来决定。因此,观赏树木的评估方法一般都采取“现行市价法” 。“现行市价法”是以市场相同观赏树木(参照物)的现行市场价为比较基础,用因素差异作调整来估算评估价值的方法。即委估对象的评估单价,以评估基准日市场上同类型或相近观赏树木(参照物)的市场实际平均单价为依据,并结合委估对象的评估目的、地理位置、运输条件、市场环境、评估节令等因素差异作调整确定。计算公式:评估值[p]=数量[s]x参照物的市场平均单价[v]x(1±因素差异调整%) 。
2、评估单价确认的一般原则。
一是按照评估目的来确认。观赏树的评估价值还要受评估目的影响,同一观赏树木用于不同评估目的,其评估价值也不完全相同。一般用于为委托人了解市场价值提供价值参考为目的的评估,委估对象的评估单价一般应与市场平均价接近。其中:距离城市远、运输条件差的评估单价要低于市场平均价。反之,评估单价要接近市场平均单价。在地理位置、运输条件等因素相同的条件下,用于为委托人的投资行为提供价值参考为目的的评估,委估对象的评估单价应适当低于为了解市场价值为目的的评估单价,这是为了降低评估和投资的风险。二是参照物及参照物的市场平均单价的确定。一般应以本地市场确认参照物及参照物的市场平均单价(含委托人近期的实际销售均价),如果本地市场不足以满足确认要求,则应以外地市场确认。三是要充分考虑观赏树木的季节性。观赏树木的移栽受季节性的限制,评估基准日在植树季节的评估价值一般要高于植树淡季。
3、评估单价确认。
首先确定参照物及参照物的平均市场单价。评估人员应通过多种渠道,广泛收集市场价格信息,一个委估对象至少要收集市场上5个以上相同观赏树的信息资料,并对信息资料进行综合分析研究,剔除异常信息,从中筛选并确定出一个市场均价,相对比较公允地作为评估的参照物,并以该参照物的平均单价作为评估的比价基础。市场价格信息的渠道很多,一般应先从本地市场收集,包括委托人近期的实际交易资料,在本地市场价格信息无法确认的情况下,再参考外地市场价格信息资料。在实际工作中,

(1)要通过审阅委托人的会计资料、合同协议、管理资料、宣传广告等资料,从中了解近期与委估对象相同类型观赏树木的实际交易价格。

(2)要深入多家交易市场,实地了解市场价格行情,广泛收集不同商家的市场指导(参考)价格信息。

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(3)利用网络传媒,从网上收集外地市场交易指导(参考)价和商家对外发布的销售指导价。

(4)从本评估事务所过去的评估档案资料中整理出相同对象的评估单价资料。

(5)借鉴本地同行的相关资料。

(6)对所收集到的资料进行综合分析,研究市场的发展趋势,并结合评估人员的经验综合考虑确认参照物及参照物的市场价。
　　其次确认因素差异调整幅度(%) 。因素差异调整,是以确认的参照物为基础,将委估对象与参照物的可比因素进行比较,确定两者差异的程度(%) 。在实际工作中,一要客观地确认委估对象与参照物可比差异因素的具体内容。二要对确认的差异内容以参照物为标准逐一进行全面的分析比较,确定因素差异的差异幅度(%) 。三要综合分析确认总的差异控制幅度,各项差异因素差异的幅度的总和一般应控制在10%左右,最多不超过15%比较适宜,如果超过15%,则应考虑重新确认参照物。

现行市价法公式 评估价值的计算

现行市价法公式评估价值的计算