人工智能|Zillow大牛市炒房巨亏，别把人祸甩锅人工智能( 三 )

李晴：他们的模型是不会对外说。我对他们的了解来看，我觉得他们主要是从这4个点来分析房价的：
第一个，就是这个房子的上市的价格，也就是Listing price开价；
第二个就是周围、附近类似房子近期的一个售价：过去跟这个房子类似的同小区或者附近一公里内，跟这个房子类似的面积、类似的卫生间数、类似的房间数大概卖了多少；
第三，市场最近的趋势；
第四，单个房子在网站上市之后，对比同期其他上市的房子，它究竟流量怎么样：有多少人喜欢，有多少人不喜欢，有多少人看过，对比来说它处于一个相对的什么样的位置，可能会给它的估价有一个加或者减的一个乘数。
这也是在我们平时买卖房子和看房源的过程中都可以感受比较明显的，比如说一个房子刚上市的一天，它的估价可能就跟开价差别不会很大，因为这个时候开价是它主要的一个依据，接下来它会出于对于周围的成交价的一个估计和收集了到底有多少人看过的这么一个流量的预估，给他进行一个鉴别。
一旦一个房子上市三天后变成火热房型，大家都喜欢他可能一下估价就会有一个甚至20%-30%的一个变动。如果到了上市两周，比如说14天还没有卖掉，它可能就会去掉火热房型了，从而它的估价又会有所回落，一旦这个房子开始就是进入合同中，它的估价就没有变化了，一直到它卖掉的时候显示出来成交价。
在这个时候它的估价会根据成交价进行一定的调整，也就是马后炮。如果你在成交之后三天看，可能会发现之前它跟成交价还有挺大的差别，过一阵你看它跟成交价好像估价差不多，如果你没有追踪过这个过程直接来看，你会觉得他们估的还挺准的，成交价就跟估价是差不多的，实际上你不知道他中间曾经调整过。
《硅谷101》：从你的角度来考虑，你觉得Zillow他们用人工智能去算房价这一点靠谱吗？
李晴：如果是这个估价用来出offer肯定是不靠谱的，但是我想说的是它是有它的意义的。
它的估价就是会让你对市场有一个大概的了解。因为房地产的成交每一单都是很多钱，不可能用人工智能的估价来指导出价，因为如果它的指导有意义，那每个人都出的是一样的价格。
最后卖家卖给谁，是基于最高的出价，人工智能估价不能够反映真正市场上的供需情况的竞价结果。
我自己做卖房经纪的时候也经常会遇到某些房子，总共收了10个offer，10个人里面9个人的出价相差不到10万块钱，可能第一名的出价比第二名高的40万。有时候大家看最近房价涨得好猛，只是由于这一批房子出价最高的人，可承受的范围比较高，并不一定代表说这个房子真的就值这么多钱。
我甚至觉得第三方的估价的软件也好，网站也好，它是加速了市场的一个变动。因为它不反映大多数人对这个房子的影响，它最后出现的就是最高价的成交价。它已经选择了所有人中间最极端的那个案例，把所有极端案例放到一起，它是加速了这个趋势。
因为从疫情到现在过去这段时间，美国房地产市场的涨幅是非常高的，因为利息很低，疯狂印钱，大家不希望贬值，买的人多，卖家又稀少，导致了供求关系不平衡，房价一直涨。但是我认为经纪人的推动，第三方网站他们的估价不断的变高，都会影响市场。
房子是一个非常复杂的东西，他们能够收集到的数据点肯定不是全部的，因为一个房子的采光、格局很多方面都有影响。各种复杂的信息混合在了一起，有一些极端案例点，就会影响它估价，从而反向影响市场。
但是对于人工智能估价来说，反而是如果在市场波动不那么大时，它会有一个更准确的估计。