山东晨曦置业有限公司,晨曦创业服务有限公司 _生活百科

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【山东晨曦置业有限公司,晨曦创业服务有限公司】艳姐说
在过去的很多年里，买房几乎是个人投资房地产最有效的方式，也是回报率最高的方式。
然而，随着调控政策的日益稳定和坚决，居民的房地产投资行为也在悄然发生变化。持有期短、流动性好的私募房地产基金开始进入部分投资者的视野，成为财富配置的新工具。
与此同时，由于国内信托融资环境的变化，大量原本不规范的融资业务被监管叫停，房地产开发商开始寻求更加灵活的私募基金来缓解资金渴求。
一方面，市场需求巨大；另一方面，从数据来看，虽然2018年中国房地产市场总市值已经超越美国，但股票规模几乎相同，而私募基金规模仅为美国的五分之一。
可以看出，无论是两端市场需求还是行业能力，国内民营房地产基金都有很大的发展机会和规模增长潜力。
那么，私募基金在房地产领域的未来机会在哪里？私募基金在房地产方面有哪些优势？投资房地产私募基金会考虑哪些因素？……
带着这些问题，燕杰近日走访了国内房地产私募基金行业龙头企业——上海晨曦股权投资基金管理有限公司（以下简称“晨曦”）,听取了其总裁周鑫宇关于房地产私募基金领域的一些门道、经验和愿景。
01 4年做到440亿管理规模
晨熙成立于2016年10月，注册资本1亿元。公开资料显示，2017年，晨曦在中国资产管理协会完成私募基金管理人注册(注册编号P1062335)，主要专注于房地产私募基金的股权投资。
目前，晨熙已在全国28个城市投资，覆盖长三角、华南、华北、中西部地区。备案的基金数量是33家，30家主要合作房企，整个管理规模,达400多亿,，和发展势头不容小觑。
在道恩的办公区，严姐姐看到了一面醒目的LOGO墙，上面挂满了道恩曾经合作过的企业，不仅有绿城、融创、敏捷、时代、禹州、幻想曲、等知名房企，还有中信银行、平安银行、等众多知名机构。这也将资产管理业务连接到了曙光平台，可谓“星光闪耀” 。
晨熙深度参与房地产股权投资，为投资者创造持续稳定的投资回报。而它的目标是平安地产，一个房地产和住房开发领域的独立金融投资平台，规模达到万亿美元，能够给投资者带来非常好的回报。
如何理解黎明和旭辉的关系？这是外界在审视黎明时经常提到的问题。首先，晨曦基金是一个独立的市场化业务。在商业上，辰溪基金有一个原则：不投资旭辉的项目。
但这并不意味着它们之间没有交集。在晨光中，你能真切感受到旭辉对晨光的赋能。
在专业技能方面，依托林氏家族和旭辉的行业地位、优质资本和项目资源，晨熙可以共享已形成的深厚产业基础、渠道网络和投资经验，为其投资决策提供更多的底层思维支持。
在文化基因上，徐汇也给了黎明一定的熏陶。在《黎明》中，徐汇“爱战必胜”、“以客户为中心、专业匠心、简单化、职业化”等精神和核心价值观留下的印记清晰可见。
总之，有了许
辉和林氏兄弟的加持，晨曦在行业内的起点更高一些，但市场化的培养方式，也不会让晨曦成为被宠坏的“巨婴”，是一种非常良性的关系。
02 最懂地产的私募基金管理人
常规而言，资产管理机构无非是信用投资、杠杆投资和权益投资三类。
前两类投资分别判断主体和判断资产现在价值，而晨曦选择的是第三类，主要深耕房地产私募基金领域的股权投资，只做真实项目股权价值投资。
从投资效果来看，权益投资也是比较良性健康的投资方式。一方面，有底层资产作为担保，投资回报相对稳定；另一方面，随着公司或项目的发展，股权投资能够获得增长收益，给予投资人最大程度的安全保障和价值回报。
在房地产开发的黄金年代，开发商占据绝对主导地位，很少有人愿意分享股权。但随着一系列融资渠道的收窄，开发商为了筹集更多的资金，只能与时俱进，开始股权合作。由此，地产私募基金会拥有更多的参与度，在未来或将成为趋势所向。
致力于成为业内最懂地产的地产私募基金管理者的晨曦来说，以股权的形式入股开发商项目，在项目中深度参与项目的募资、投资、管理，退出的全过程，而不是简单的充当一个财务投资人的角色。
借用高瓴资本的创始人张磊的话，“We are Entrepreneurs who happen to be investors.（我们是企业家，恰巧我们又是投资者。）” 。我们把晨曦的定位简单阐述为：我们是开发商，恰巧我们又投资者。
因此，基于项目股权投资，晨曦在筛选投资项目的时候会从四个维度进行综合考量，即“四个漏斗”：交易对手、城市板块、业态指标、财务指标。
由于地产私募基金挣的是从土地到房子的钱，土地成本加上建安成本，包括费用、税金、财务费用减去未来的售价。因而，要对城市土地有一个清晰的价值判断。
人口、资源、政策、财富，是晨曦选择城市的四个维度。前三个都比较好理解，我们说说财富这一维度。
财富方面，晨曦会从两个角度去考量：GDP和税收。税收就像是一座城市的利润，有税收的GDP才是有质量的GDP 。比如深圳的GDP不到浙江的一半，但两个地方的税收却基本持平，深圳这座城市的利润贡献率非常高，可以看出整个城市的经济潜力是非常强的。
以上四个维度，一个城市如果占了其中两个，晨曦基金才可以去做投资。
在城市这个大的逻辑判断之后，晨曦基金还会聚焦到各个板块，因为城市的区域和区域之间，板块和板块之间，都会出现巨大的差异化。
晨曦投资的主流策略是Top50企业开发的一二线城市土地。这源于其坚定看好未来10年中国增量市场，一二线城市的城镇化尚有值得期待的空间，可以分享当中的利润。
除此之外，项目本身的情况，项目自身的资质、产品的形态，IRR、净利润率、是以住宅为主还是商业为主，晨曦都会进行详细的投资分析。
城市土地虽然是重中之重，但交易对手也同样重要，毕竟，一个好的交易对手能保证项目价值的充分开发。
和传统的私募基金不同，晨曦不只看一个交易对手的主体偿债能力，更多的会去关注它实际的操盘能力，特别是区域开发优势。
在交易对手的选择上，横向多元化的房企是晨曦基金不会去碰的。一个原因是能力边界存在差异，毕竟隔行如隔山；另一个原因是横向多元化的现金流回收周期和房地产开发项目上的现金流回收很难匹配，这个也超出了晨曦作为地产私募基金管理者的风险控制范围。
同时，晨曦只投项目，不会投某一个企业。在任何项目上，晨曦不会以信用和融资的方式给到开发商一分钱，都是股权合作、股权投资，按照项目真实的出资分红，在项目回款的时候，晨曦也不会把回款中属于投资人的钱，临时拆借给他用。
经过“四个漏斗”筛选后的项目，才能够成为晨曦基金的投资标的。也正是有了如此清晰的投资标准，晨曦才有了做最懂地产的地产私募基金的底气。
当然，在晨曦看来，最懂地产不仅需要做最懂新建项目市场，还要做最懂存量不动产市场。在晨曦的投资业态中，目前在主打新建项目开发股权投资的配置基础上，适量地配置一些不动产类的股权投资，并在居于基本面分析上做出一定的配置比例调整，是晨曦的基本投资策略。
随着一、二线城市城镇化进入后期，可开发用地资源逐渐稀缺，房地产行业由增量市场逐步向存量市场转变，晨曦也看到了存量不动产市场这一巨大的蓝海。
而面对存量不动产市场，晨曦一直在思考什么样才是一个基金管理人的核心能力？在什么样的市场机遇下才具备可投的条件？
纵观全球领先的资产管理公司黑石，它的不动产投资策略就是“买入-修复-出售”，其中修复的背后除了运营提效之外，核心的就是两点，一是依靠长期资本，周期修复，通过跨越周期的能力获取时间价值；二是修复资产本身的财务杠杆，高杠杆，低成本。
因此，晨曦在做不动产投资深度布局时，也会核心关注这两个能力。
目前，晨曦在上海、南京、重庆、杭州等地的核心区域都试水了不动产商业，办公、长租等投资，同时也作为联合管理人发起了上交所首单民营长租类REITS 。
03 中国版的贝莱德“阿拉丁”
做投资，最怕的就是风险。
也正是如此，即便很多人知道地产私募基金是个“好东西”，但由于投资是一路和风险的贴身肉搏，所以仍处于观望状态。
晨曦对地产私募基金，特别是地产开发的股权基金的定义为：它是一个中等风险中等回报的产品。
那么，针对风险管理，晨曦有什么独门秘籍呢？
首先从大的逻辑上来说，风险的大小应该和收益的大小相匹配，如果采用了高风险的投资策略，但是输出的是低风险的回报，这就是不合适的产品，也就是说，风险和收益一定要做好平衡。对于地产基金来说，这更是金科玉律、立身之本。
具体到操作层面，晨曦首先做到了“流程用制度去规范” 。
投前，基金经理和风险经理会针对一个项目分别、独立的进行尽职调查，夯实项目的基础数据和假设逻辑。比如，晨曦会通过“四个漏斗”筛选出合作项目，这个在前面已经说过。没有通过筛选的项目，即使当下再挣钱，晨曦也不会去做，这就从源头降低了风险发生的可能性。
投中，前中后台团队分别参与民主投票，分别站在专业角度发表独立判断意见。
投后，采用投管分离的方式，比如，这个项目的基金经理投完以后，会交给资管经理来跟进这个项目的投后管理，最大程度规避了规模利益输送和利益冲突风险。
通过投前、投中、投后的控制，就形成了一个大致的风险控制流程和框架。
另外，晨曦基金还设置了独立的风险管理和资产管理团队部门。同时，每个项目都会派人在现场做底层数据的获取以及现场的管理。
当然，单靠人的力量是有限的。
与传统依赖于投资经理的地产私募基金公司不同，晨曦联合国内某知名高校自主开发了投资资产管理系统，真正实现了“制度用系统去赋能” 。
该系统集智能研究、资产评价、投资组合管理、销售交易、风险分析以及操作工具于一体，几乎涵盖所有资产类别的周期投资全链条业务。
投资资产管理系统可以基于海量数据，构建各类资产模型，对接入其中的各个项目所面临的风险进行分析、评估、监测，帮助投研团队进行投资决策以及风险解决方案，也给晨曦提供了更加全面的视角去审视当下投资的优劣。
比如，该系统可以对晨曦的交易对手过去五年所开发项目的交易信息、财务报表等数据进行分析，进而更客观地评估交易对手真实的投资价值。除此之外，投资项目的运营情况、指标变动，也能够在这个系统中得到实时反馈。
对全国的土地市场，晨曦也有一个非常强的跟踪，并将这些信息整合汇总在该系统里面，不仅能知道每个城市的项目成交的情况，甚至连每个开发商在每个区域的出价能力的情况都能了解的一清二楚。
从这一点来说，有点像去打造一个贝莱德“阿拉丁”的中国版。
要知道，1988年才成立的贝莱德集团，目前管理着数万亿美元资产的世界顶级资管管理&金融科技公司，其核心竞争力很大程度上就是依靠其自行研发并不断升级的大数据风控平台“阿拉丁” 。在2008的金融危机中，“阿拉丁”风控平台初露锋芒，使贝莱德公司几乎毫发无损得以全身而退。而美国政府也在2008年金融危机后与贝莱德签署了善后协议。
不过贝莱德的“阿拉丁”从研发至今已经20年，而刚刚展业3年的晨曦还很年轻，这套投资资产管理系统或将成为晨曦未来竞争中的核心竞争力。
在艳姐看来，晨曦投资资产管理系统的出现，对地产私募基金行业的意义，会超很多人的想象。
因为这个投资资产管理系统的厉害之处在于，无论是产品模块还是服务功能设计上，它都切中了地产私募基金行业的特点和痛点。
一方面，地产基金行业的问题，基本都出现在风险管理方面，利用科技的助力，能够更高效地实现资金和资产的对接，降低风险。
另一方面，随着互联网的发展，地产私募基金行业的数据规模逐年呈现巨量增长之势，该系统可以帮助投资管理者更高效地进行数据筛选和识别。
关于这个系统，将来艳姐会单独做一个深入的探访和呈现，我们也很期待晨曦用自己的“阿拉丁”为国内的地产私募基金行业带来的提升。
04 给投资人带来什么？
和传统的PE/VC股权投资不同，地产行业是一个资金密集型行业，拿地门槛动辄就是10亿、20亿以上。对地产股权投资来讲，资金规模天然就会比较大。
晨曦并不刻意追求规模，它所有的策略和规则的目标只有一个，就是希望净值上涨，用务实进取的态度和专业创造价值的承诺，给投资人带来更好的回报。
当然，在一个行业、一个时期能够有投资机遇的时候，晨曦也会进行适当扩张，但不会牺牲投资收益，不会降低投资品质。
艳姐非常认同这一点，同时这也是一件很有情怀的事。
作为一家地产投资基金，和客户站在一起，关注客户关注的结果，为投资人创造持续、稳定的投资回报，这和晨曦“忠于所托，成就价值”的使命不谋而合。
在艳姐看来，地产私募基金的规模的天花板不是资产负债表上的天花板，而是投资运营和管理能力的天花板。
私募的能力从哪里来？关键还是人。
晨曦在团队搭建上的侧重点是，态度大于能力，能力大于经验。这些年来也晨曦一直围绕着这个来寻找志同道合的伙伴。
晨曦基本上不从标杆基金挖人，以避免挖来的人存在路径依赖和思维瓶颈。因为按照晨曦现在的规模，要突破自己，只能从行业中去找，不能从标杆中去找，所以我们就很少去找所谓的经验人才。
管培生方面。据艳姐了解，硕士和博士应届生在晨曦也已经有非常成功的职业生涯经历。目前晨曦有10%的人员是校招来的，未来校招比例还会扩大。晨曦期待认同晨曦的文化、价值观的小伙伴加入进入，提升自己的能力并且能够真正沉淀下来，晨曦称之为“纯血” 。
作为一家年轻的地产基金公司，晨曦的管理层也非常年轻，大部分是80后，1987年的公司的执行总裁周昕宇本人也很年轻，放眼到整个地产圈也是非常年轻派的总裁。
回看他本人的成长经历，虽然年轻，但一路稳扎稳打，从银行到地产，再从地产到基金，所从事的行业都是纵向的上下游的关系，积累了十几年的专业知识和经验。
对于中国的地产私募基金来说，本身是一个很年轻的行业。只有匹配年轻化的团队和管理层，才具有更多的发展可能性。
值得一提的是，目前中外资本市场上，很多王牌机构都热衷于强化个人IP，打造明星投资人。晨曦更加重视公司的IP化，而非个人的IP化。因为地产的投融资、资产管理是一个体系化的东西，它不是依靠一个人可以去决定整个投资的成败。这也是晨曦在地产私募领域稳扎稳打的一个很重要的因素。
结语
资本市场，看似遍地黄金，实则处处陷阱。
而优质的资产获取能力、完整的风险把控体系，以及专业优秀的团队，这些都是晨曦的竞争力所在，也保证了其在未来发展中可以稳步前进、细水长流。
作为地产私募股权基金新秀的晨曦，才刚出发3年，已经成为国内地产私募股权基金的绩优代表，有了一个不错的开头。艳姐也希望晨曦像它的名字一样，成为地产私募领域的“晨曦”，为投资人创造持续、稳定的投资回报。

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责编：达令周
主编：张艳
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