服务费|华夏幸福陷入新迷局( 三 )

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固安孔雀城
但到了2010年，北京启动限购，规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。
在限购政策的溢出效应下，环京楼市迅速起飞，房价不仅翻倍，而且突破万元大关。2012年，通州提出北京副中心的定位，环京房价再次上涨。2015年，北京最近一次疯涨来临之前，环京迎来史无前例的大牛市，其中燕郊全年卖出了21700套新房。
环京房价上涨的红利让华夏幸福也赚得盆满钵满。手中的房子从几千元一平米，一路涨到三四万一平米。这期间，土地成本并没有变化，因此华夏幸福的利润也一路走高，从百亿一路飙升，到2016年实现了1200多亿的销售额，迈进全国房企top10行列。

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京御地产股权结构来源：天眼查
回头去看，华夏幸福的这套模式，就是用住宅养产业地产。
在这个模式下，地方政府是产业园区的所有者，而华夏幸福则既是园区的建设者，也是运营者，并且从产业园区的运营中分享红利。
而分享红利的方式，则有许多种。
在华夏幸福的体系当中，盈利点归结为四类：一级开发；地产业务；产业发展服务及公共配套。
这四类业务当中，居于中心地位的当属于产业发展服务。这是华夏幸福的独门绝技。所谓产业发展服务，是指在园区导入产业的过程当中收取的服务费。
这种模式，实际上就是PPP模式。
所谓PPP模式即Public-Private Partnership，即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。
比如政府修个高速公路，做成PPP项目，交由社会资本去运作，回头通过市场化运作和经营，比如收过路费，社会资本获取相应的收益，达到一定年限再交给政府。
PPP模式的优点主要体现在：更高的经济效率、更高的时间效率、增加基础设施项目的投资、提高公共部门和私营机构的财务稳健性、公共服务的品质得到更快改善。

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华夏幸福产业结构体系来源：地产研究院
在固安模式中，华夏幸福帮助地方政府建设和运营产业园区，并收取相应的服务费，这一费用以新增落地投资额的45%作为标准。
举例来说，假如华夏幸福运营的一个产业园区在2021年新增了10亿元的投资额度，则华夏幸福可从中获得4.5亿元服务费。而新增落地投资额包括新增入园企业购买土地、厂房、机器设备，租赁土地房屋等方面的投资金额。
值得注意的是，这些投资本身是企业的生产性投入，并不属于地方政府的收入，因此，地方政府支付给华夏幸福的服务费并不直接来自于这些投资金额。
一般来说，地方政府可以通过招商引资后，从园区新增企业可获得产值及GDP增量，再从财政收入中提取资金支付服务费。但对华夏幸福的这些园区来说，地方政府短期内很难从企业的经营中直接获得税收增量，以覆盖如此高昂的招商服务费。
那么华夏幸福的服务费从哪里来呢？
一个重要途径是产业和人口导入后带来的土地增值。比如地方政府在土地的地价上予以兑付，而华夏幸福则通过对园区土地的住宅开发与销售，获取最终的收益。
这也能清楚解释华夏幸福商业模式的核心：和地方政府分享土地财政所获收益。
然而，这个模式的问题就在于，当土地财政连年上升时，华夏幸福能够和地方政府一起获得超额收益，但在土地财政受到限制时，华夏幸福则受损更重。