服务费|华夏幸福陷入新迷局( 四 )

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固安模式惨遭滑铁卢
华夏幸福的商业模式，本身既是华夏幸福快速规模扩张的独门武器，同时也在未来限制了华夏幸福的发展。
有了在固安的成功经验，华夏幸福开启了自己扩张之旅，想要在全国其他地方复制固安的成功，但复制之路并不成功。
2011年，华夏幸福借壳上市后，开始增加在长三角、粤港澳大湾区、环郑州、环武汉等国内主要都市圈的布局。2013年4月，华夏幸福签订了开发运营12平方公里区域嘉善产业新城的委托合作协议，但公司获得的委托期限仅有18年。
2018年公司新签订了嘉善科技新城项目，但委托期限又缩短至15年。
事实上，固安的成功有其区域性和历史性。
21世纪初，城投公司还算是一个比较新的事物，仅在经济发达的大中型城市有较多实际运营经验，在经济落后的区域，既缺少资源，也缺少招商经验，这才给了华夏幸福这类民营平台介入的机会。
但从1991年第一家城投公司在上海出现，到2011年，城投平台已经发展了20年，绝大多数各级政府都成立了自己的城投平台。此时，华夏幸福想从国有的城投平台手中抢项目，本就难度极大。即便拿到项目，合作的条件也比此前的固安项目苛刻了许多。
更何况，在华夏幸福梦想在全国复制固安模式时，房地产市场已经悄悄变天了。
2017年，在环京区域房价已经经历过一轮暴涨的背景下，廊坊、张家口、保定等地纷纷出台了严厉的房地产调控政策。四限政策出现了：限批规划、限供土地、限购、限贷。2018年初国家又开始在金融市场去杠杆。华夏幸福经营模式的风险暴露出来了。
环京楼市迎来了寒冬期。
到2018年，环京的北三县房价已经下跌50%左右，整体上基本回到2015年的房价水平。大量房子从3万多元的均价，降到了1万出头。
降价、限购，环京楼市的多重打击直接让当地楼市失去了购房者的青睐。而住宅的遇冷，让华夏幸福受伤严重——环京区域是华夏幸福的大本营，其重仓区域就在此。
地产开发业务的现金流天然有着极不平衡的特点，项目开盘前都是投入，开盘后都是产出。一旦项目开盘前出现资金链问题，极易导致项目后续推进出现问题。
2017年前，华夏幸福的经营性现金流还很好看。2018年，就转为流出162.3亿元，比上一年暴跌309%。2019年和2020年更是大幅流出318.2亿元和231.6亿元。
2021年2月1日，华夏幸福开了一次金融机构债权人沟通会，会上华夏幸福董事长王文学提到，自己错误研判了环京形势，环京住宅量价齐跌，在四年累计影响公司回款超1000亿元。
更严重的是，楼市寒冬的影响进一步传导到了华夏幸福的产业服务收入。
“固安模式”下产业发展服务费乃是附有条件的政府支出，需要等待华夏幸福未来为园区创造出足够的财政收入后才能满足支付条件，其实质具有“对赌”的内涵。若后期园区未能取得足额土地出让金等财政收入，公司收款的金额和时间都具有较大不确定性。

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京东方入驻固安电子信息产业园来源：华夏幸福官网
2018年，华夏幸福对固安新兴产业示范区的应收账款余额是77.1亿元，到2019年则增加到了82.4亿元，其中有59.6亿元的账期在1-3年之间。2020年，固安县的财政返还园区的拨款共计为36.7亿元，这中间显然还有很大的差距。到了2020年底，华夏幸福对园区的应收款项余额进一步增加到了93.1亿元。
此时的华夏幸福已经走到了腹背受敌的境地。一边是产业服务费迟迟难以收回，另一边则是用来充当现金奶牛的住宅地产业务遇到了政策限制和市场低谷期，难以补充公司现金流。